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住宅コラム

■ 今週のTOPIC「住宅ローン フラット35!」

  • 2022.9.27

変動金利・固定金利・長期固定金利と

各住宅ローンの特徴を

お伝えしました。

 

今回は、

長期固定金利の中でも、

もっとも注目をあつめる

フラット35についてです。

 

長期固定金利の特徴は、

住宅ローンを組んでから、

金利が変らないので、

返済額が変わらないことです。

 

住宅ローンを組む人のほとんどが、

35年を選択し、長期になるわけですが、

様々な理由で、

途中で金利が変わることを

避けたい方は、

長期金利を選択します。

 

その長期金利のなかで、

年々シェアが増えており、

注目されているのが、

「フラット35」です。

 

 

◆フラット35

 

住宅ローン商品は、

数多く存在しますが、

ほとんどが、

変動型の金利の住宅ローンです。

 

本当の意味で、

固定金利型の住宅ローンは、

全期間固定金利型の住宅ローンとなり、

フラット35もそれに含まれます。

 

長期固定金利型の住宅ローンと

フラット35は、

返済の方法は同じとなりますが、

大きな違いがあります。

 

それは、

フラット35は、

国(政府)がつくったということです。

 

民間の金融機関の

全期間固定金利型の住宅ローンとは、

違う特徴があります。

 

 

  • フラット35の誕生は

 

全期間固定金利型の住宅ローンは、

借り入れから返済が終わるまで、

金が変わらないので、

住宅ローンを契約すると、

毎月の返済額と

総支払額が確定します。

 

一定期間で金利が変わる、

支払いの見通しが難しい

変動金利と違い、

返済計画を立てやすいことが

特徴です。

 

フラット35が始まったきっかけは、

民間の金融機関にとって、

全期間固定金利型は、

金融機関のリスクが大きく

提供しにくいので

フラット35が誕生しました。

 

 

  • 持ち家推進が目的

 

フラット35は、

政府により、

国民の住宅の取得を推進する

という目的から生まれました。

 

営業利益を追求する

住宅ローン商品

ではないのです。

 

民間の金融機関の

全期間固定金利型の住宅ローンは

利益を考えるので、

ここが違います。

 

政府が、

住宅の取得を推進する理由は、

経済に与える影響が大きいからです。

 

当然ながら、

不動産の売買や住宅を取得は、

大きな金額が動くので、

景気動向への影響が大きいのです。

 

国民が安心して、

不動産・住宅の取得するのには、

全期間固定金利型の住宅ローンが

必要と考えた政府は、

政府が100%出資した

住宅金融支援機構と

民間の金融機関が協力することにより。

フラット35という

住宅ローン商品が誕生したのです。

 

 

  • 技術基準を満たす必要がある

 

フラット35を利用するには、

適合証明書というものが

必要になります。

 

適合証明書は、

購入する物件が、

国の定める技術の基準を

満たしていること証明するものです。

 

フラット35の審査基準は、

申込者の返済能力よりも、

物件の性能を重視るのは、

このためです。

 

ちなみに、

民間の金融機関の

長期固定金利型の住宅ローン商品には、

適合証明書は必要ありません。

 

民間の金融機関の

全期間固定金利型の住宅ローンは

申込者の

勤務先・勤続年数・年収などが

審査する基準となります。

 

フラット35の

適合証明書の取得には、

物件の検査が必要となります。

 

このあたりは、

金融機関・工務店・ビルダーに

お任せすれば安心ですが、

検査を行い

技術基準を満たしている

との適合証明書が

皆様のお手元に届くには、

数週間かかる場合があります。

 

またこの検査にも、お金がかかり、

数万~10万円くらいが相場です。

 

フラット35は、

適合証明書がないと

契約できませんので、

フラット35を利用する場合は

頭に入れておきましょう。

 

 

  • 金融機関によって金利がちがう

 

フラット35は、

住宅金融支援機構と

民間の各金融機関との

協力よって提供される

住宅ローンです。

 

取り扱う金融機関によって、

金利が変わる場合があります。

 

約300以上、

民間の金融機関が、

フラット35を取り扱っており、

金利の中に含まれる手数料は、

各金融機関が自由に設定できるので、

金利が変わるということです。

 

 

◆頭金で金利が変わる

 

フラット35は、

数多くラインナップがあります。

 

その代表的なものが、

フラット35(買取型)であり、

基本的にフラット35と言えば、

これになります。

 

特徴は、

頭金の金額によって、

金利が変わるということです。

 

言い換えると、

住宅ローンの融資率が、

9割を超えるか超えないかで、

金利が変わります。

 

9割以下(頭金が1割以上)と

9割越え(頭金が1割未満)で、

約金利が0.25%~0.30%違います。

 

もちろん、頭金(自己資金)が

多い方が、金利が低くなります。

 

 

◆物件の性能が上がれば、

 さらなる金利優遇を受けられる。

 

フラット35(買取型)のつぎに

人気のある住宅ローン商品が、

フラット35Sです。

 

フラット35は、

国の定める技術の基準を

満たしていることが条件ですが、

「より質が高ければ、

さらに条件を優遇する」

というものです。

 

内容は、

政府が定める条件を

満たしている優良住宅が、

当初5年または10年の金利を

0.25%引き下げられます。

 

 

◆民間の住宅ローンとの違い

 

  • 金利のタイプ

 

フラット35は、

全期間固定金利型の住宅ローンです。

 

民間の住宅ローンは、

変動金利型・固定金利期間選択型

金利ミックス型・全期間固定金利型など、

様々な金利タイプの

住宅ローン商品を選べます。

 

少しでも低い金利で

住宅ローンを利用するか、

安定した返済計画で、

住宅ローンを組みたいのか、

皆様の生活スタイルや

将来のライフプランに合うものを

選びましょう。

 

  • 団体信用生命保険

 

フラット35は、

団体信用生命保険(団信)の

加入が必須ではありません。

 

団信とは、

住宅ローンの契約者が、

返済期間中に亡くなったり

高度な障害状態になった場合、

保険で住宅ローンの残額を

完済するというものです。

 

民間の住宅ローンでは、

団信の加入が必須ですが、

フラット35は、任意となります。

 

フラット35を利用する場合でも

万が一のために

民間の生命保険には、

加入しましょう。

 

団信より、

民間の生命保険の方が、

安くなる場合があります。

 

 

  • 審査対象

 

民間の金融機関の住宅ローンは

申込者の

勤務先・勤続年数・年収などが

審査する基準となり、

貸したお金を返してもらえるかを

重視します。

 

これに対し、

フラット35の審査基準は、

申込者の返済能力よりも、

物件の性能を重視し、

購入する物件が、

国の基準を定めているかを

重視します。

 

これにより、

物件が国の基準を満たしていれば、

審査が通りやすい事も特徴です。

 

逆に言えば、

収入や勤務状態が良くても、

物件が国の基準を満たせず、

適合証明書が発行できなければ、

フラット35は、利用できません。

 

 

  • 繰り上げ返済手数料

 

フラット35は、

繰上返済にかかる手数料が

無料です。

 

繰上返済は、

住宅ローンの

返済期間を短縮したい場合や、

金利の節約に有効な方法です。

 

フラット35の全ての住宅ローン賞品は、

繰上返済手数料がかかりません。

 

しかし、民間の金融機関のほとんどは、

繰上返済手数料がかかります。

 

(オンラインの手続きであれば、

 繰上返済手数料が無料の金融機関も

 存在します。)

 

 

◆フラット35のメリット・デメリット

 

  • メリット

 

・返済額が変わらないので安心できる

 

・返済計画を立てやすい

 

・住宅ローンの繰上返済手数料

 保証料が無料

 

・審査が物件重視なので、

 審査が通りやすい

 

・住宅の性能により

 金利優遇が受けられる

 

 

  • デメリット

 

・ほかの住宅ローン商品にくらべ、

 金利が高め

 

・低金利が続くと、

 返済金額が多くなる

 

・繰り上げ返済手数料は無料だが、

 基本100万円から

 

・頭金が少ないと金利が高め

 

・適合証書の取得に時間と金額がかかる

 

 

◆まとめ

 

全期間固定金利型の

住宅ローン商品と

皆様が望む住宅ローンに対する

希望が合致すれば、

フラット35は、

住宅購入時だけでなく

その後の返済期間でも、

非常に頼もしい存在に

なります。

 

物件の条件などによりますが、

審査が通りやすく

金利が低いフラット35は、

検討する価値があると思います。

 

フラット35は、

他の住宅ローンより、

金利が高いかもしれませんが、

歴史的低金利の現在は、

フラット35も同じように

歴史的低金利となっております。

 

現在、量的緩和政策により

金利が抑えられています。

 

急激な円安の原因は、

世界と日本の金利差と

言われており、

それほど日本の金利が、

低いのが現状です。

 

住宅ローンを組むには、

金利が低いことは、

有利な条件ですが、

いつもでもこの

歴史的低金利が続くかは、

予想できません。

 

金融政策が変更されれば、

少なくとも1% 程度の

上昇が予想されます。

 

そうなれば、

変動金利や期間の短い固定金利は、

たちまちに中期・長期金利を

追い抜かしてしまうほど、

金利差が小さいのです。

 

数字上は、

変動金利の方が低くなりますが、

フラット35も、

歴史的に有利な低金利で、

住宅ローンを組めるので、

検討する価値はあります。

 

家づくりは、

一番大きな買い物のひとつです。

 

住宅ローンを利用する場合は、

家づくり=住宅ローンが

人生で一番大きな買い物となります。

 

ですので、

後悔のなくご自身が納得する

住宅ローンを選びましょう。

 

それでは!また!!