住宅金融支援機構（東京都文京区）が

民間金融機関と提供するフラット35の

2025年11月の適用金利が発表されました。

 

◆融資率９割以下で返済期間が21年以上35年以下の

　主力タイプの金利幅は…

 

　1.90％（前月より+0.01）～4.31％

 

今月は、

わずか、0.01%金利を引き上げました。

 

 

◆融資率９割以下で返済期間が20年以下の

　金利幅は以下の通りです。

 

1.51％（前月より+0.01）～3.92％

 

中期に関しても

わずか0.01%を引き上げました。

 

 

◆融資率が９割超で返済期間が21年から35年以下の

　タイプの金利幅は…

 

2.01％～4.42％（+0.01)

 

 

◆融資率９割超で返済期間が20年以下のタイプの

　金利幅は…

 

1.62%～4.03％(+0.01)

 

以上のようになっています。

 

2025年11月、

今月のフラット35は、

全体的に

わずか0.01%を引き上げました。

 

メガバンク・ネット系銀行の

長期固定金利は、

殆どの金融機関が、

金利を据え置くか、

若干金利を引き上げました。

 

そんな中

元々金利が低い、

フラット35は、

わずか0.01%を

金利を引き上げました。

 

 

今月も結果的に、

フラット35が

長期固定金利では、

もっとも魅力的なサービスを

提供しております。

 

金融機関の

長期固定金利に、

チカラを入れておらず、

各金融機関なりの

フラット35に頼りきりです。

 

35年の長期固定を選ぶ際は、

どのフラット35を選ぶか？

という選択が多くなっております。

 

また、他の金融機関に比べて

審査が通りやすいのも

フラット35の魅力のひとつです。

 

長期固定金利で

住宅ローンを選ぶなら

フラット35を

優先的に検討しましょう。

 

また最近は、若い住宅購入層は、

フラット50など、

超長期固定金利を選ぶことも多く、

この流れであれば、

フラット35は、

大幅に金利上昇しないのも

魅力のひとつです。

 

 

 

 

◆2025年11月の住宅ローン金利の傾向

 

今月の住宅ローンの金利は、

全体的にみると、

全体的に金利の上がった月と言えるでしょう。

 

変動金利は、据え置き、

固定金利は、短期・中期・長期と

フラット３５も含め

上がったといえるでしょう。

 

変動金利は、

多くの金融機関が

金利を据え置きましたが、

基準金利が引きあがりました。

 

固定金利は、短中長期を中心に

金利を引き上げた金融機関が

目立ちました。

 

ここのところ

金利が上がったり・下がったりを

月ごとに繰り返しておりましたが、

今月も金利が上った月となり

４か月連続で金利は上がりました。

 

2025年も残り１か月ですが、

この11か月間で

全体的に金利が上っています。

 

また、変動金利は、

月単位で見ると大きな動きは無いですが、

毎月、1行～3行くらい金利を上げており、

トータルの１年単位でみると

結果的に金利が上っておりますので、

今月は、基準金利が上りました

 

 

 

このように

2025年の金利の流れは

確実に金上昇傾向で推移しました。

 

2025年も１月で終りますすが、

確実に金利は上がっております。

 

また、世界的に金利高の中、

それでも日本は低金利を維持しており、

これが、円安を生んでいます。

 

そうなると、今後の

2026年以降の金利は、

上昇することになると予想されます。

 

政府は、景気が停滞するようなら、

金利の引き上げは行わない方向と

していますが、

円安が進む対策として、

金利上昇を行う方向も検討しております。

 

このような状況で

住宅ローンの利用を検討するなら、

金利の大幅な上昇の可能性が低い、

短期固定金利がおススメと

言われておりましたが、

短期の固定金利も上がり続けております。

 

変動金利は、今後上がると

予想されておりますが、

金利の下がった金融機関が今月はなく、

今後、基準金利もあがりましたので

住宅ローンを組むのに

変動金利の場合は、

見極めていくことが

おすすめかもしれません。

（低金利で推移しております。）

 

 

元々2025年は、金利の上がる年と

言われており、

世界的に金利は、上昇傾向です。

 

そして今後、日本の金利に、

どう影響を及ぼすのか注目です。

 

 

◆各住宅ローン商品の金利動向

 

• 変動金利

 

今月は、ほとんどの金融機関が

金利を据え置きました。

金利を引き上げた金融機関が2行

他の金融機関、全てが、金利を据え置きました。

 

数字で見れば、金利は据え置いたといえますが、

基準金利は上がってしまいました。

 

ゼロ金利対策が終わり、

金利のある時代に突入して、

1年以上が経過しました。

徐々にながら、

基準金利が引き上がりましたが、

それでも過去最低水準の低金利です。

 

変動金利は

2024年10月には

標準金利を引き上げ、

その後据え置いておりましたが、

今月、13か月振りに、

基準金利が上りました。

 

今後、変動金利は必ずあがると

多くいわれており、

2025年中に、変動金利の引き上げを

各金融機関が行うかも知れませんので、

注意が必要です。

 

今月の基準金利は、据え置いたので、

10月の変動金利の

住宅ローンの金利目安は、

0.6％となります。

 

この金利より高ければ割高、

低ければ割安といえます。

 

マイナス金利が解除後の予想どおり、

0.2％金利が上りました。

 

今後来年、2026年は

日銀の利上げのペースによりますが、

数回金利があがりのではと

と予想されております。

 

 

• 固定金利　10年～（中期）

 

今月も10年固定は、

殆どの金融機関が

金利を引き上げた月となりました。

 

調査している金融機関の

半分以上が金利を引き上げました。

 

ネットバンクの

ランキングの高い金融機関のほとんどが、

金利を引き上げております。

 

メガバンクは、

三菱UFJ銀行が金利を上げ、

他の金融機関は金利を据え置きました。

 

10年固定金利は、

日本の10年国債金利をベースに

金利を決めている

金融機関が多いのですので、

国債の金融市場に委ねられます。

 

2026年は、

日銀が、10年国債の金利上昇と

欧米の利下げに挟まれ、

金利の上げ下げを繰り返していくと

予想されます。

 

10年固定の金利は、

今月、殆どのメガバンクが、２％を超えました。

ネット系バンクは、1％台をキープしている

金融機関がまだ多い印象ですが、

住宅ローンの指標と言える、

メガバンクの三菱UFJ銀行が

２％を超えたうえで、

今月金利を引き上げましたので、

ネット系バンクも今後上がる可能性が

高いでしょう。

 

まだ基準金利は、ギリギリの

１％台ですが、今年の後半には

２％台が当たり前になるかも

と言われております。

 

今後の金利水準の上昇により

さらに多くの金融機関が

２％台に突入すると予想されます。

 

基準金利が

1.5%を下回る金融機関がなく、

今後は、金利は上がりにくいと

言われておりますが

これ以上金利が下がらないのは、

間違いないでしょう。

 

今月は、金利が引きあがりましたが、

まだ１％代をキープしております。

とは言え、２％代も突入も間近な数字です。

 

とは言え、

安心安定ということと、

固定金利選択型の中核ということで

10年固定に人気が集まります。

 

ですので、

どの金融機関も力を入れており、

金利は似たり寄ったりで、

比較する判断が難しいのが現状です。

 

金利だけでなく、

繰上げ返済手数料、

事務手数料、団信の内容も踏まえ、

住宅ローンを選びましょう。

 

 

• 固定金利　長期

 

長期固定の金利は金利を引き上げました。

 

そして変わらず各金融機関は、

自行の金融商品より、

フラット35にチカラを入れております。

 

長期固定金利は、

フラット３５のみに注目しております。

 

長期固定金利で、

２％をきっているのは、

金利が若干上がった

フラット３５のみです。

 

元々金利が低く

もっとも人気が高い

フラット35が、

一番、有益な住宅ローンと

言えるでしょう。

 

ですので、

長期固定を検討している方は、

どの金融機関のフラット35にするか

判断された方がよいでしょう。

 

このメールマガジンにて

発表している金利を参考にして、

各金融機関と比べてみて下さい。

 

また、長期固定金利は

頭金の割合によって

メリットが変わりますが、

つなぎ融資を利用すれば、

フラット35が

頭金なしでも最もメリットがあります。

 

長期の全期間固定金利は、

どこの金融機関の

フラット３５を選ぶかを

重要となります。

 

全期間固定は、

金利が高いので

利用したくないが、

変動金利の上昇も

気になるという方は、

ミックスプランを

（変動半分・全期間固定半分）

検討してみては

いかがでしょうか。

 

 

◆2025年11月の

　住宅ローン金利の動向を総括

 

今月は、全体的に

金利が上がった月

と言えるでしょう。

 

変動金利は、

基準金利は据え置きましたが、

基準金利が0.2%上りました。

 

固定金利は、

短期・中期・長期を含め、

金利が上りました。

 

日本ではインフラが再燃し、

利上げに動き、

金利は上がったと考えられます。

 

また何度も言うように、

日本の金利が低いため、

円安の状態が続いております。

 

また、インフレを抑えるには、

金利を上げるのが効果的と

言われております。

 

ですので、

いずれ日本の金利は上がっていき、

2026年度には大幅に上がると言わてます。

 

実際に、9月の金融政策会合にて

金利を上げようという動きが

見え始めました。

 

とは言え、変動金利は据え置きで、

10年固定は、金利が大幅に

上がっていないので、

まだまだ今月は、

住宅ローンを組むチャンスと言えるでしょう。

 

特に長期固定を検討している方は、

若干金利は上がりましたが、

低水準で推移しているフラット３５はチャンスです。

 

変動金利は、

マイナス金利の終わりと、

金利引き締め政策が重なり

今は月金利が上りました。

 

先月で、変動金利の

据え置き状態は、終わりを迎え、

今後は上昇傾向にあると

予想する専門家もいます。

 

現在

米国の国債の金利が

落ち着いたとはいえ

現在の日本の国債の金利は

かなり低い状況です。

 

米国（世界的）と日本の

国債の金利差が

円安の状況を産んでいる

と言われております。

 

さらにトランプ関税の影響にて、

物価上昇が更に加速すると

円安が認められなくなり

今後、政策金利は上昇し、

住宅ローンの金利は

上昇する可能性が高いです。

 

今月は、

変動・固定の金利は

全体的に

金利が上がったと言えます。

 

トランプ政権の影響で

日本の景気が停滞したら

日本の金利を見直すという

ニュースも流れています。

 

いずれにしても、

今後の金利は、

トランプ政権の影響と

高市自民党新総裁による

政策内容による

景気の状況から

変わっていくと思われます。

 

また、日本の金融緩和政策は

維持されるといわれておりましたが、

先日の会合にて、金利を引き上げようという声が

出始めております。

 

今後の予想はつきにくいのですが、

2026年は、大きく金利が上がる

可能性が高いと

言えるでしょう。

 

また、トランプ新大統領は、

ドルが円安に動くと予想されており、

そうなるとさらなる利上げとなる

可能性があります。

 

このところ、

４か月連続で、金利が上りましたが、

年内最後の12月に

金利を上げる可能性が高いと

予想する専門家もいます。

 

とにかく現在は、金利の状況が

非常に読みにくい状況です。

 

動きのなかったので変動金利は、

基準金利があがりました。

 

10年固定などは、

日本の国債の金利と連動しますので、

１％以上が上がらないと

予想されておりますが、

今月上がりましたので、

来月は大幅な金利上昇はないでしょう。

 

とは言え

変動金利・短期固定金利を

検討している方は、（利用している方）

将来金利が上っても返済できる

無理のない資金計画を立てましょう。

 

 

最後に、このように

住宅ローンの金利は、

今後非常に読みにくいのが

現状ですので、

 

住宅ローンを選ぶ際は、

自分の最適なものを

シミュレーションを

必ず行いましょう。

 

とは言え、金利が上ったとはいえ、

10年以上前に比べると、

まだまだ日本の住宅ローンは低水準です。

 

2025年から2026年前半に住宅を購入し、

住宅ローンを組もうと

考えている方は、

今年が大きなチャンス

かもしれません。

 

そして今後、

新規で住宅ローンを組む方は、

もちろん、

現在、変動金利にて、

住宅ローンを組んでおられる方も、

固定金利の低さに

注目しましょう。

 

金利が若干上がったので、

固定金利の売りである、

安心の固定返済が低いので、

コストパフォーマンスの高さで、

手に入れることができると

考えております。

 

今後、金利が上昇する

可能性は高いのですが

住宅ローンを利用するなら、

低水準である

この数か月のうちに

動いたほうが良いかもしれません。

 

そして今後必ず起こる

（2026年と予想されている）

金利上昇を考えると、

変動金利よりも固定金利のメリットを

意識しましょう。

 

現在、金融緩和政策により

約1％台後半に金利は抑えられていますが、

マイナス金利が解除され、

金融緩和政策が変更されれば、

少なくとも1％ 程度の

金利上昇が予想されます。

 

そうなれば、

変動金利や期間の短い固定金利は、

たちまちに超長期金利を

追い付いてしまうほど、

金利差が小さいことを認識しましょう。

 

そこで、今後の不透明な

金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる…

というメリットがあります。

 

いくら借入時の金利がいくら低くても、

何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活…

そうなってしまっては元も子もありません。

 

目先の数字にとらわれず、

しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを

選択しましょう!!

 

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいませ。

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

 

【フラット35】の利用を予定している方、

住宅ローンの新規利用・借り換えを

お考えの方など、

いずれにしても、

早めに行動へ移すことをお勧めします!!

 

金利は上がったとはいえ

2025年10月の住宅ローン金利は、

海外や過去と比べると

いまだ低水準で推移しております。

 

現在購入を検討している方はもちろん、

住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、

金利が低いここ数か月は、

検討する価値があります。

 

住宅ローン金利が低水準にある、

この機会を見逃さないようにしましょう。

 

それでは、また。