COLUMN 住宅コラム

今月のフラット35の金利は、

以下のようになりました。

◆融資率9割以下・返済期間21年～35年

3.460％～5.690％

↓

3.830％～5.840％

◆融資率9割以下・返済期間20年以下

3.140％～5.370％

↓

3.510％～5.520％

どちらも、

下限金利は＋0.37％、

上限金利は＋0.15％の引き上げです。

主力タイプの下限金利3.830％は、

2017年10月に現在の制度となって以降で

「過去最高」の水準です。

全期間固定の安心感がある一方で、

「この金利で35年間固定するのは

少し高く感じる…」

という方も多いのではないでしょうか。

そこで今月は、

「固定か変動か」を

一度きりの選択にしない考え方を

ご紹介します。

住宅ローンは、

借りた後でも見直す方法があります。

代表的なのは、次の2つです。

・変動金利から固定金利へ切り替える

・別の金融機関の住宅ローンに借り換える

たとえば、

金利の低い変動金利でスタートし、

金利が上がりそうなタイミングで

固定金利に切り替える。

あるいは、

10年固定などの当初固定型で借りて、

固定期間が終わるころに

その時点の金利を見ながら

借り換えも含めて検討する。

こうした方法なら、

「今の高い金利」で

35年分をまとめて決めずに済みます。

ただし、

見直しは「必ず得をする」

というものではありません。

・切り替え後や借り換え後の金利は、

その時点の金利になります

・借り換えには審査があり、

手数料や登記費用などの諸費用もかかります

つまり、

「金利が下がったら見直せばいい」

という前提だけで計画を立てるのは

危険です。

だからこそ、

「金利がさらに上がっても

返済を続けられるか」を

借りる前に確かめておくことが大切です。

もうひとつ、

注文住宅で気をつけたいのが

金利が決まるタイミングです。

フラット35で家を建てる場合、

資金を受け取れるのは

建物が完成した後になります。

そして適用されるのは、

申込時ではなく、

資金を受け取るとき（融資実行時）の金利です。

つまり、

建築中に金利が上がると、

その分だけ返済額が増える可能性があります。

実はこれは、

フラット35に限った話ではありません。

銀行の住宅ローンも、多くは

「お借り入れ日の金利」が適用されます。

注文住宅の場合は、

計画の段階で

金利が上がった場合の返済額も

試算しておくと安心です。

フラット35は、

借入時に決まった金利が

完済まで変わらない

全期間固定型の住宅ローンです。

金利が過去最高水準にある今は、

「高い金利で固定してしまう」

という見方もできます。

しかし、

今後も金利の上昇が続いた場合、

返済額が変わらない安心感は

大きな支えになります。

教育費などの大きな支出が

長く続くご家庭や、

「返済額が変わるのは不安」という方には、

長期固定は今も有力な選択肢です。

一方で、

・金利の動きをこまめに確認できる

・家計に余裕を持たせた借入額にできる

という方であれば、

変動金利や10年固定で始めて、

状況に応じて見直す方法も考えられます。

大切なのは、

ご家族の家計とライフプランに合った

借り方を選ぶことです。

長期固定を選ぶなら、

フラット35を優先的に検討しましょう。

2026年10月の住宅ローン金利は、

固定金利を中心に

上昇の動きが目立つ月となりました。

メガバンク4行の10年固定金利は

4行すべてが引き上げ、

変動金利もみずほ銀行とりそな銀行の

2行が引き上げとなりました。

フラット35も、

主力タイプの下限金利が3.830％となり、

過去最高を更新しています。

背景には、

長期金利の上昇があります。

9月30日時点の10年国債利回りは

3.050％と、3％台で推移しています。

今後の金利の動きは、

日銀の金融政策や物価、

海外の金利などの影響を受けるため、

引き続き注意が必要です。

• 変動金利

今月の変動金利は、

みずほ銀行が＋0.25％、

りそな銀行が＋0.30％の

引き上げとなりました。

三菱UFJ銀行と三井住友銀行は

据え置きです。

変動金利は、

借入時の金利が低い一方で、

多くの金融機関で半年ごとに

金利が見直されます。

変動金利でスタートする場合は、

「どのくらい金利が上がったら

固定に切り替えるか」を

あらかじめ決めておくと安心です。

• 固定金利　10年～（中期）

今月の10年固定は、

メガバンク4行すべてが

金利を引き上げました。

10年固定は、

変動金利より金利は高いものの、

当初10年間の返済額が確定します。

お子さまの教育費がかかる時期など、

「この期間だけは返済額を固めたい」

という場合に検討しやすいタイプです。

固定期間が終わった後の金利は、

その時点の金利で決まります。

借り換えも含めて、

見直しの機会として考えておきましょう。

• 固定金利　長期

長期固定金利については、

今月のフラット35が

金利を引き上げました。

借入時から完済時まで

金利が変わらない安心感は、

金利が上がる局面では

とくに大きなメリットです。

フラット35を含め、

各商品の金利だけでなく、

事務手数料や団信などの条件も

合わせて比較してみましょう。

金利が上がっている今、

「どの金利タイプが一番お得か」を

探したくなるかもしれません。

しかし、

大切なのは「最安金利を探す」ことだけではなく、

「金利上昇に耐えうる返済計画を立てる」ことです。

変動で始めて、途中で固定に切り替える。

当初固定で借りて、将来借り換えを考える。

長期固定で、返済額を最後まで確定させる。

どの方法を選ぶ場合も、

「金利が上がったらどうするか」を

先に決めておくことがポイントです。

目先の数字にとらわれず、

ライフプランに合った選択をしましょう。

それでは、また。